文/陈盛锋 邱惠娟

深圳在经济高速发展的过程中，土地征转及房屋产权登记管理呈现出显著的地方性特征，受多方面因素影响，在原农村集体用地上形成了一定体量的非市场商品房，俗称“绿本房”，其特点是依法登记产权，但权利受限，早在1994年《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房地产证>的通知》（深规土〔1994〕576号）就明确，凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。然而，市场上客观存在私下买卖、赠与等情形，由此导致房屋证载权利人与实际控制人不一致（为方便表述，以下简称“外卖绿本房屋”）。在征收整备、城市更新等拆迁改造项目中，遇到该类情形的房屋，涉及签约主体资格确认、补偿权益分配、补偿谈判操作实施等一系列问题，处理难度较大。对此，本文通过梳理相关政策规定，结合实际案例操作经验，就相关问题展开探讨。

（一）在法律层面，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。即对于“外卖绿本房屋”，除登记错误等特殊情形外，应当根据证载人确认房屋权益归属。

（二）在各区征收整备操作指引方面，也做出了相关规定。例如：《宝安区土地整备（房屋征收）项目房屋权属及补偿类型核查认定工作指引》（深宝土整指办〔2021〕1号）第十一条【权属认定】明确，已办理产权登记的房屋，原则上以证载人为房屋权益人。《龙岗区土地整备与房屋征收权属核查工作指引》规定，对土地、房屋权属、房屋用途等认定，有产权证明文件的，按产权证明文件确认。《龙岗区土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案工作指引》（深龙更新整备〔2021〕167 号）规定，被搬迁房地产有产权登记的，被搬迁人与产权证记载的产权人不一致的，不予备案，即要求按照证载人确认房屋权益归属。

从目前调研了解到的项目实施情况来看，均依法依规按照证载权利人确认房屋权益归属。但在实际操作中，《房地产证》《房屋所有权证》在判定权属效力方面存在一些差异，处理时也会有所不同。

二、关于“外卖绿本房屋”谈判签约的做法调研

对于“外卖绿本房屋”补偿谈判工作，涉及证载权利人与实际控制人，具体补偿签约时，不同类型的项目会采取差异化的处理方式。

（一）在房屋征收及土地整备项目中，补偿方式以货币补偿为主，由证载人与实控人协商好利益分配，补偿款支付给证载人账户，或证载人与实控人共管账户，极特殊情况可经公证后（证载人委托收款公证）直接支付至实控人账户。

（二）在土地整备利益统筹项目中，此前个别案例对于证载为个人或企业（非股份公司）但已事实外卖的工业类房屋，在实控人与证载人协商一致的前提下，可由实控人签约，但证载人须签署《放弃房地产权利声明书》，声明放弃被搬迁房屋、临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物的所有权及相关一切权利，并承诺无条件配合办理被搬迁房屋权属证书的产权注销手续。但是，在相关区出台利益统筹项目搬迁补偿安置协议备案工作指引之后，该方式将难以操作。

三、关于“外卖绿本房屋”谈判签约的处置建议

当下利益统筹已成为深圳土地二次开发的重要方式，以土地整备利益统筹项目为例，对“外卖绿本房屋”谈判签约工作提出处置建议，供项目操作参考。

对于“外卖绿本房屋”的补偿谈判应当注意以下几个要点：一是与证载人建立联系，通过走访证载人登记居住地，询问其邻居、网格员，摸清证载人的最近动向、联系方式、家庭成员等基本信息。若无法获得联系方式，则协调户籍地派出所查询证载人曾居住地址、社会关系、工作单位等个人信息。仍无法取得联系的，对失联证载人进行登报公示。二是为证载人与实控人搭建协商平台，签约小组可协调证载人与实控人现场面谈，共同协商权属确认、签约主体资格认定、补偿安置等问题。三是加强对实控人权属申报材料的审查，为避免签约主体资格数量扩大化，建议实控人除提供购地合同、购房合同、支付凭证等可以证明买卖关系的资料以外，还应当提供水电开户、水电支付或收租凭据等可证明实际占有/使用/收益的资料。

（一）证载人与实控人协商一致的情形

（二）证载人与实控人无法协商一致的情形

四、小结

随着《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号）、《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）等文件的印发实施，将进一步打击历史遗留违法建筑及指标房私下交易行为，预计未来绿本房屋证载人与实控人不一致的情形将会减少。但对于历史上已经形成的“外卖绿本房屋”，是利益统筹项目需直接解决的问题，也是实施难点所在，希望本文相关建议能对项目实际操作提供有益参考。