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| 旷日持久战 深圳首批8个旧住宅小区改造现状调查 |
来源：南方都市报
5月底，鹿丹村的正式拆迁，不仅让苦等了14年的鹿丹村居民如释重负，也同时为8个等待改造的旧住宅小区项目和数以千计的业主注射了一支强心针——作为深圳第一个成功步入动迁的旧住宅小区改造项目，鹿丹村证明了复杂而纠结的旧住宅小区改造依然存在成功的可能性。
木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，这是《深圳市城市更新办法》在2009年12月1日开始施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，试点意义非常明显，却全部卡壳无一例外。而自那以后的三年多里，深圳市政府批准了15批城市更新计划，共180个城市更新单元，其中再无住宅小区。
记者本周实地走访8个小区后发现，华泰小区和金钻豪园两项目已经有部分楼宇成规模拆除的景象，但仍有少量居民并未搬走；木头龙则将大部分迁出业主的门窗进行了拆除，每栋楼中都还能看到零星的三两户居民出入；其余5个小区除了四处悬挂的标语外，基本看不出城市更新立项四年对其产生了影响。
当时抢得“香饽饽”的8家开发商一定没有想到，旧住宅小区的改造将是如此一场旷日持久的战争，即将咽下去的肥肉却因为碰上了少数剔不掉的硬骨头而卡在喉咙里。
尽管8个项目都未在去年3月深圳清理第一批城市更新单元计划的过程中被调出，然而，作为南苑新村项目申报单位的金晖地产被深圳万科收购，后因在获取成为改造主体资格过程中涉嫌造假而被市规划和国土资源委员会(下称“市规土委”)暂缓审批；海涛花园的申报单位盛世盈丰选择与路劲地产联手继续推进；华泰企业公司则将开发权拱手让予深圳新世界房地产开发有限公司。其余单位则在漫长的拉锯当中叫苦不迭，木头龙四年来光是为已签约业主支付的租金补偿总额便达到3.5亿元……巨大的先期成本投入和未来预期使得他们又不忍退出。
正是因为这8个旧住宅小区改造的先行者在这四年中遇到的诸多困难和问题，旧住宅小区或许在未来几年内都是城市更新绕行的区域。今年5月和7月深圳先后公布的两批城市更新计划中，新增项目集中于旧工业区旧厂房和城中村改造。这与市规土委城市更新办公室副主任谭权在去年南方都市报举办的第二届中国城市更新论坛上的发言一致。他当时表示，深圳城市更新策略的重点是城中村和工业旧厂房这两类土地低效利用的代表。
而这一情况恐怕将一直延续到木头龙等8个项目破冰之后。“既然我们难度空前，又极有可能‘绝后’，那是否有可能像鹿丹村一样，给旧住宅小区的改造注入一些特殊基因呢？”其中几家开发商的表态颇为相似，多位项目负责人认为，《深圳市城市更新办法实施细则》中规定的“100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”的标准是其最大障碍，他们希望能按照确定实施主体的双90%标准为其开绿灯，松绑后加速进入拆迁环节。
盐田海涛花园
海砂危房急需改造，但旧改推进仍很慢
相比一些闹市的成熟小区面对拆迁的淡定，位于盐田区的海涛花园旧改会迫切得多。资料显示，这个小区已经建成20多年，并且大部分楼宇是用海砂建立的，存在很大的安全隐患。好几年前，官方就鉴定该小区部分楼房的结构安全性甚至达到D级危房，比C级更加危险。据村里一个租户讲，公司在海涛花园租了员工宿舍，公司负责人还特别强调，最近世界杯是很火，但大家看的时候别太激动。“我们有人试过了，如果太嗨，会掉灰。”南都记者在现场看到，有些楼宇外墙已经脱落，而小区内还挂着横幅，写着开发商的“标语”，内容为：“海砂危楼很危险，为了明天住好点”。
相关资料显示，2010年，该小区被列入旧城改造计划，小区更新专项规划在2011年12月被规土委批准。未来该旧改项目将由盛世盈丰投资有限公司和路劲地产联手合作开发。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4.43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元，将于2012年开工。
不过，尽管海涛花园的部分楼宇已经出现危房，不少业主旧改的欲望也很强烈，但整个旧改推进仍然比较慢。据开发商相关负责人介绍，在与小区业主的谈判过程中，出现了一些产权不清晰的房子，由于转手多次，已经找不到产权人，还有少数业主对于开发商给出的1：1.2的拆赔比并不满意，部分业主原来海涛花园的房子有花园或者阳台，但回迁房不会有特殊的优待。另外，南都记者还了解到，由于多年前小区有过开发商倒卖开发权的经历，因此也有业主担心开发商会“跑路”。
福田龙溪花园
保安笑称改造起码还要N年
当南都记者来到香蜜湖片区的龙溪花园时，完全看不到它已经面临改造的境况。无论是楼体保养的状况还是小区绿化的维护，与其它小区落差颇大，严密的安保更是出乎意料，高端住宅的架势十足，堪称城市更新项目当中的异类。
或许正因为如此，业主改造的需求不够迫切，该项目的推进速度并不快。小区保安说：“这个小区要改造，起码还要N年，不然就要X年，反正远得很。”当南都记者问及业主签约情况时，这位保安表示：“有一半的话就够开发商偷笑了。”该项目是由中洲集团进行改造开发。
而从公开信息来看，龙溪花园更新改造项目包括龙溪花园(36、37、38栋除外)和香荔花园一区两个住宅小区，用地面积5.46万平方米，规划建设15栋超高层住宅(其中商品房9栋，回迁房3栋，保障性住房3栋)、两个会所、一所幼儿园、一所小学和其他配套设施，总建筑面积30 .5万平方米，计容积率建筑面积约23.8万平方米，其中住宅面积22.3万平方米。
尽管网上盛传该项目将在今年完成改造入市，连效果图、主力户型等信息都充分披露，但从现场情况看来，市民只能耐心再等N年了。
盐田桥东片区
旧改办工作人员“兼职”中介
在盐田沙头角区域的桥东片区老住宅区，是由荣津地产申报改造的。当南都记者假装投资客前往该公司在小区内设立的城市更新重建办公室咨询时，工作人员在介绍项目的同时，还推荐起了在售房源，当起了兼职中介。
“现在有一套79平方米的房子在卖，单价2.2万元/平方米，拆迁之后价格肯定要过3万的。”该工作人员表示，如果需要更大户型，还有90余平方米的房源可以留意，总价约200万元，“要买就得赶紧，等业主也觉得改造有希望的话，傻子才卖”。
从该工作人员的口中南都记者了解到，该项目签约已超过一半，其中东区进度较快，有望年底开拆。小区外墙贴出的公告显示，该项目拆迁用地面积为4.6万平方米，规划建筑面积23.6万平方米，其中住宅15.8万平方米(含保障房11053平方米)、商务公寓4 .5万平方米、商业2.6万平方米，包括老人活动中心、幼儿园、文化服务中心等在内的配套设施0 .8万平方米。而红本可获得的拆赔比为1：1.2，签约还将获得3平方米的奖励。
不过，桥东片区似乎完全未受到该项目的干扰，除了西区外墙挂着的公告和东区外墙上的一条横幅之外，小区内没有发现太多即将迎来改造的痕迹。保持完整的楼体依然带给居民家园的安全感，而项目西区的一条通道上，商贩们忙碌着照顾自家的生意，一字排开的摊位形成了一个自然的市场。从他们的举动猜测，该项目离拆除还有非常遥远的距离。
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