来源：金陵晚报

限购令这些针对房地产的短期调控政策，固然引人关注，而十二五规划关于房地产业的大趋势，则更为开发商、房地产投资者等业界人士所瞩目。

金陵晚报地产研究院的研究员，近日密切跟踪中央关于十二五规划的政策和建议，以期预判未来5年中国房地产发展的大趋势，给开发商、买房人及关联行业，提供决策参考和依据。

十二五房地产规划已起草完毕

前天中共17届5中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划(2011-2015年)的建议》，并发布公报，明确提出今后5年的发展目标，包括“经济结构战略性调整取得重大进展，城乡居民收入普遍较快增加”，“使我国转变经济发展方式取得实质性进展”等，都对未来中国房地产业的发展，有着重要影响和信号作用。

同时，据《21世纪经济报道》介绍，由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕，其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。

该规划草案显示，未来5年，中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，面临一场“调结构”的重大转型。对房地产开发商来说，可谓既有机遇，也有挑战。

房地产面临“调结构”变局

据媒体报道，多名参与“十二五”规划修订的人士透露，“十二五”规划将给房地产行业一个全新的定位：调结构。

 “十二五规划关于房地产的内容中，房地产业不一定会很快退出支柱产业的地位，但是主基调已经发生转变，会转向以调整结构为主的发展方向。”中国房地产业协会的一位专家，近日对媒体透露，十二五期间，中国房地产业要快速启动调整结构的工作，将抑制大中城市的房价过快上涨和实现中小城镇的居民居住功能作为主要任务。此外，将农村住房改革和城乡土地统筹流转作为另一个重点。而保障房的建设，更将是十二五规划的重中之重。中国房地产业协会秘书长苗乐如，日前对媒体透露，未来保障性住房投资将继续高速增长，成为调控房地产业投资的重要工具。

瞄准十二五规划

目前政府正抓紧制定《“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划》，估计每年商品房建设在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。而商品房市场上此时却是寒意正浓，为保证未来业绩稳步增长，万科、招商地产、保利、绿城、绿地等大型房企纷纷进军保障房市场，富力、栖霞建设等地方房企也增加了保障房的份额。

地产大鳄争夺保障房蛋糕

仅以万科为例，已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目，新增保障房开发面积160万平方米以上。万科总裁郁亮直接指出：“这正是房地产市场‘重建’的开始。”

除了全国性大型房地产企业外，地方性龙头企业也纷纷加入保障房建设。今年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开康乃馨城正式动工。而栖霞建设、天房发展也分别在南京、天津动工建设保障房。

东兴证券分析师郑闵钢表示，“各地限购令相继出台后，商品房销售下降会影响到开发商的后继开发投入，而参与保障房开发可在一定程度上弥补公司业务下降的困境。”经济学家巴曙松认为，虽然保障房建设利润率较低(仅3%-5%)，但未来保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长，而且供应的收入群体也比较稳定。此外，不仅不会受到调控政策的冲击，而且也将在资金来源和土地供给方面享受到一定的政策支持。

但并不是所有房地产商都能受益于保障房。湘财证券分析师张化东表示：“上市公司必须在满足利润率的基础上开发保障性住房，其开发能力相对较强。”

部分房企不为赚钱为公关

记者获悉，绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企，也在此前就“加码”保障房建设。

据悉，绿地已全面参与上海及全国各地的旧城改造和保障性住房等项目。2009年在上海绿地先后启动建设了大型居住社区江桥基地、上海市经济适用房南翔基地、长兴岛配套商品房项目，总投资规模逾70亿元，规划总建筑面积超过140万平方米。

富力成功获得广州三旧改造中的猎德、杨箕、同和三个城中村改造项目，是涉足保障房项目较多的开发商之一。

招商地产董事长孙承铭日前也指出，公司会积极参与保障性住房建设。招商地产北京立水桥项目及深圳澜园项目均有保障房的建设配套。

一方面，地产大鳄纷纷转向保障房建设，被认为是看准了十二五规划关于大力加强保障房建设的机遇，寻找新的利润增长点。另一方面，也有业内人士质疑，部分开发商参与保障房建设，其实根本不赚钱，但为什么愿意做?是房企主动牺牲自己的利润帮助政府完成任务，为了“公关”，跟地方政府搞好关系，进而更好地拿地、开发商品房。

万招保绿

争夺保障房蛋糕

关注焦点一

房地产或延续支柱产业地位

人们最关注的一点，是房地产是否仍将是十二五规划中的支柱产业?十一五期间，不管各地是否明说，房地产已在实际上成为许多城市的支柱产业。在中央和地方坚决调控房地产的背景下，未来，房地产将处于何种地位?

中房协专家认为，十二五期间，房地产业仍将是中国的支柱产业，这不仅是因为其带来的高额固定资产投资，还因为中国城镇化进程带来的巨大住房需求等因素。

据国家统计局10月15日发布的数据，前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，已经完成2009年全年的房地产投资规模。该数据表明，房地产对GDP的拉动仍然很大。

全国工商联房地产商会会长聂梅生对媒体分析，房地产业虽遭调控，但是其仍占投资的25%，占银行信贷的30%，上下游关联产业30多个。最重要的是，中国城镇化进程还没过半，城镇化率为46.6%，十二五期间，城镇化率仍然以每年1%的速度增长，这个过程中对住房的需求巨大。

专家分析，尽管十二五规划可能不会提及“支柱产业”这个名词，但根据规划对房地产开竣工面积、人均居住面积等指标均给予估计，未来5年房地产业的投资规模仍然很大，够得上是支柱产业的事实。

关注焦点二

房地产占GDP比重4.5%将下滑

国家发改委投资所研究员、中国投资协会会长张汉亚认为，十二五期间，随着经济结构调整的深入，房地产业在GDP中所占的比重很可能将逐渐降低。目前，这一比例是4.5%。

据经济学者和研究人士的分析，正在研究制定的“十二五规划”提出的最重要的一点，可能是淡化GDP增长目标，强调“包容性增长”，这或许也是未来5年、10年乃至更长时期内中国经济和社会发展的基调。

知情人士还透露，十二五的重点扶持产业将是新能源等战略性产业，到2015年，战略性新兴产业占GDP的比重将提高到8%。在新兴产业的冲击下，房地产一方独大的格局或将不再。

关注焦点三

5年内1亿人将住上保障房

各方消息都表明，在十二五期间，加快保障性住房建设速度，加大保障性住房建设规模及其在房地产行业中的占比，将成为中国房地产“调结构”中最重要的一环。

南京大学不动产研究中心主任高波教授对本报记者表示：“中央对房地产的政策已经逐渐清楚。一方面是调控商品房市场，遏制房价过快上涨，保障民生，使得人们解决房子问题后有钱去消费，同时也遏制全球货币宽松政策下国际游资进入中国楼市，挤压楼市泡沫。另一方面，从中央到地方都已明确，将加快保障房建设，使楼市结构由目前相对单一的商品房市场，转变为保障房与商品房比翼齐飞的两元市场，房价也就不可能再像以前一样疯涨了。”

记者了解到，10月13日，住房和城乡建设部宣布1-9月份全国已开工保障性安居工程520万套，这可能是人类历史上最庞大的保障房建设计划。据悉，在中央下拨600多亿元建设资金以及各地方政府纷纷签署责任书的背景下，预计全年建设580万套保障房的任务，铁定能够完成。而在“十二五”规划当中，保障性安居工程仍将以每年600万套左右的比例增长，“这是硬指标，将严格执行”。

中国房地产业协会副会长朱中一日前也对媒体表示，十二五房地产规划将强调保障房投资力度，每年600万套保障性安居工程住房建设将成为常态。算下来，5年下来就是3000万套，按一个家庭3-4口人计算，大约可解决1亿人的住房问题。

关注焦点四

收入倍增背景下房价难跌

值得注意的是，十二五规划建议明确提出，要使得未来5年“城乡居民收入普遍较快增加”。这将大大提升人们对住房的购买力。

据《南方周末》报道，国家发改委副秘书长杨伟民在一次谈话中表示，十二五规划与此前的规划有着本质差别，过去的规划追求“国富”，“十二五”规划则追求“民富”。

 “居民收入普遍较快增加，意味着大家都更有钱。一方面，这将大大增加居民对于住房的购买力。另一方面，可能也会导致较高的通货膨胀率，物价上涨，届时房价很可能也会水涨船高。”一名专家分析，通胀下钱不值钱，人们更加会想方设法把钱拿去投资，而房地产仍将是较好的投资渠道，因此未来房价将很难下跌。

 “大炮”任志强10月15日在南京演讲时也认为，在通胀背景下，未来钢材、水泥等材料都在涨价，房价怎么可能不涨?因此他得出“谁不买房是傻瓜”、“谁不买房谁倒霉”的结论。