来源：中华工商时报

上海：二手房市场或现“冰冻期”
2013年3月，上海二手房指数为2661点，比2月上升45点，环比上涨1.72%，涨幅比2月扩大1.37个百分点。3月1日新“国五条”实施细则出台，政策最先传导至二手房市场，追赶“末班车”的紧迫情绪愈演愈烈，扎堆过户，交易激增。月度成交初步统计6万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。
上海二手房指数办公室认为，“新国五条”对二手房影响远大于一手房，由此在新政出台的第二天各交易中心就上演二手房连夜过户的现象，并在新政后的第一周达到高峰。由于地方细则尚未跟进，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，上家担心日后价格回落，下家担心个税最终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”；二手房交易周期大幅缩短，闪签频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善客在一天内买进卖出。同时，为了规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易。由这种紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月二手房市场出现了少有的、非理性的购房高峰。
3月1日，国务院出台“新国五条”，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税，限购覆盖城市全部行政区域。3月14日，住建部部长姜伟新表示坚决执行20%所得税政策。3月30日，上海细则落地，强调对个人转让住房依法严格按转让所得20%计征所得税；并严格执行二套房贷政策，严禁或暂停发放三套及以上的房贷。这次调控力度之大令市场始料不及。
“新国五条”细则出台，上海二手房市场出现了少有的追赶政策“末班车”、入市购房的火爆局面，尤其在3月前三周表现突出。随着月底地方细则落地的临近，最后一周二手房成交逐渐降温，直至3月30日上海细则正式落地且并未看出有政策缓冲区，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。
上海二手房指数办公室分析到，出台的上海细则并不细，但严格征收20%个税，将改变市场预期，亦彰显政府决心，对买卖双方心理冲击很大。至于个税转嫁是否抑制，拭目以待。二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流导致一手房市场需求量增加。
福建：开发商借势出击
随着全国各地“国五条”细则的陆续出台，福州和厦门的“国五条”细则也于近日公布。相比于上海的“严禁发放三套房贷”和北京版的“京籍单身人士禁购二套房”的严格规定，福州版的细则相对留有“余地”，对于市民强烈关心的“二手房交易将征收20%差额个税”问题，细则中未提及，但强调将严格贯彻落实“国五条”精神。而厦门版的细则则严厉了许多，堪称目前国内最长的地方细则。
福州市政府出台的“国五条”细则，明确提出了2013年福州新建商品住房价格控制目标是，城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。福州将在五城区(鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾)严格实行商品住房限购政策和差别化信贷税收政策，坚决抑制投资投机性购房需求。据福州市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，福州城镇居民人均可支配收入实际增长幅度，是扣除居民消费价格总水平(CPI)上涨因素。
业内相关人士表示，相比于以往与GDP和人均可支配收入增长幅度比较，本次调控目标与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较，并扣除CPI上涨因素，相对直观也便于市民的理解，这也体现了两地加大对新建商品住房价格的调控力度。
厦门版的新建商品住房价格控制目标与福州一致，相较于福州市细则对“20%”个税征收的模糊处理，厦门市政府出台的《关于本市贯彻<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>实施意见的通知》(以下简称《实施意见》)可谓相当严厉明晰：税务、国土房产部门应密切配合，对出售自有住房按照规定征收个人所得税，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征；对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
厦门版的细则对“限购”进行了升级，严禁外地人补缴社保购房，《实施意见》明确提出：对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
对提供虚假证明材料骗购住房的购房人，厦门市的的细则对此下了“猛药”，将资料造假的购房人列入“黑名单”，且5年内不得在厦门购房。
此外，厦门版的细则还明确指出，人民银行分支机构可根据厦门市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况，适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。业内人士分析认为：尽管细则未明确二套房首付款比例和贷款利率将提高至多少，但可以肯定的是，第二套住房信贷政策必将更加严格。
就在细则实施首日，福厦两地的房地产交易中心均出现爆棚的情况。福州一房产中介市场经理告诉记者，细则一出台，业务员一天都接到几十个前来咨询关于二手房交易的电话，不少市民都争先想抢着抛售自己的房子。
有关数据显示，3月厦门二手房(居住房、非居住用房)成交量达到7084套，创单月成交量历史新高。除了二手房，一手新房的交易在福厦两地同样火热，不少开发商乘势出击，瞄准了受20%差额个税影响的“钟摆”买家，推出各种让利优惠。数据显示，3月福州五城区新房住宅成交量为3250套，厦门成交量为6200套，均创两地新高。
深圳：楼市“高烧”不减成交依然火爆
18375套！深圳3月二手房成交量达到限购以来最高点。3月31日为“国五条”细则落地之日，当日深圳的二手房成交量也迅速回落至336套，而在前一天，深圳二手房成交量高达1103套。细则前深圳上演最后的疯狂，二手住宅成交量之高出乎业内人士预料。
记者从深圳市规划国土委公布获悉，今年3月份，深圳二手房成交18375套，其中住宅类17527套。3月31日为“国五条”细则落地之日，当日深圳的二手房成交量也迅速回落至336套，而在前一天，深圳二手房成交量高达1103套。
业界人士称，这是因为从“国五条”出台到各地出台细则，整个3月处于政策落地前的恐慌期，使得各地新建住宅价格继续上涨。深圳二手房成交17527套为2006年以来第二高水平。
而“国五条”细则要求对二手房交易征收20%差额个税，引起市场极大恐慌，在政策落地前的3月份，深圳二手住宅价格也出现较大波动。据中原地产提供的数据，今年3月中原(深圳)领先指数为350.9点，环比上涨了1.72%，同比上涨了15.85%；全市六区188个样本楼盘成交均价为21656元/平方米，指数价格继续冲高。
“深圳二手房成交量多年来没这么高过。”听到这个数字时，深圳中原地产副总经理贺晓丽惊讶地说。根据深圳中原地产的监测，上周全市二手住宅成交6954套，7天成交套数接近7000套，成交面积高达59.15万平方米。从各区看，上周记录的7天数据里，除盐田外，各区的成交套数都在千套以上，其中，福田仍领先全市各区，成交1583套；其次是龙岗，成交1489套。二手住宅的成交均价为25317.02元/平方米，环比上涨了3.64%。从各区看，南山和宝安二手住宅价格分别上涨了15.42%、9.54%。其他各区的价格都下跌，其中，罗湖、龙岗区二手房价格跌幅较小，均在5%以内；福田的跌幅相对较大，跌幅为7.84%。
关于备受关注的20%个人所得税，深圳细则并未做明确规定，仅提及“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。早从2011年7月起，深圳二手房交易个人所得税按核实征收和核定征收两种方式，核实征收按照二手房前后交易差价减去相关税费、合理费用的20%征收。核定征收是指在卖家无法提供房产原值证明、合理费用相关凭证时，由税务部门按照计税价格的1%核定征收。若出售房产为自住满五年的家庭唯一住房，则免征个人所得税。