来源：深圳商报
记者从７月６日召开的深圳“全市土地整备工作会议”上获悉，为破解空间瓶颈，深圳土地整备工作正式从局部试点转向整体推进阶段，
深圳市有关领导表示，土地整备是今年深圳土地工作的重点，将通过探索土地管理的“深圳模式”，加大土地整备力度，加快城市更新进度，寸土寸金的深圳未来５年有望释放潜力用地１５０平方公里，从现在起，深圳将用１年时间完成７５个土地整备项目、释放建设用地面积约４５平方公里，今年年底前必须完成５０％的工作量。
深圳市规划国土委主任王芃也透露，土地整备是“十二五”期间深圳破解土地资源困境、拓展城市发展空间、推进城市发展的重要手段。今年是土地整备工作的试点年，也是深圳土地整备工作开始建章立制的元年，将积极推进设立市土地整备局，统筹安排全市土地整备工作。
“深圳不缺土地空间，关键是用什么模式，土地整备的重点是向存量土地要地，即二次开发土地，使土地能循环利用。同时，深圳土地整备资金的来源主要是金融机构，用储备土地抵押贷款融资，这将给国内其他高度城市化地区土地用途管制创新提供改革经验。”深圳市房地产研究中心副主任、深圳市土地利用总体规划修编办公室技术组组长罗平对本报记者透露。
深圳计划在８年内初步建成现代化国际化城市，《深圳市土地管理制度改革总体方案》也有望于近期获批。为此，深圳新一轮土地利用模式改革即将全面启动。
观点
深圳市房地产研究中心副主任 罗平
政府为了掌控土地资源，保障城市发展，１９９２年特区内全部采用统征地的方式，２００５年特区外城市化转地，２０１１年全面启动全市土地整备工作，目的都是为了确保城市发展有足够的土地资源支撑。
目前来看，深圳仍存在许多不合理利用土地资源的情况，闲置用地、低效用地、违规用地现象屡见不鲜，使得深圳土地资源紧约束瓶颈越发凸显。
当然，造成土地闲置的原因是多方面的：首先是企业自身经营原因：部分企业在取得土地使用权后，因资金运转困难而暂停对土地的开发建设，造成土地闲置。这一现象在２００８年全球金融危机过程中较为突出。
其次，部分企业在土地开发建设过程中因建设工程纠纷或其他债务纠纷导致土地开发建设停止或土地使用权被抵债转移，造成土地闲置。
再次是各种原因导致客观上不具备开发条件，譬如，合同签订后因原签订的补偿协议纠纷影响了土地的开发，部分土地在出让时本身就不具备开发建设条件。然后是城市发展的必然性：深圳城市化进程较快，部分地区因城市发展转型需要对已出让用地的规划功能进行了调整，以及近年来大规模的地铁和市政道路建设等因素也对土地开发建设产生了较大影响。
最后就是可能确实存在个别企业囤积土地，以待商机。
总体来说，与其他大城市相比，深圳的闲置土地并不是十分严重，闲置土地总量和比例均远远低于国内同等规模城市。
突破
首个土地整备计划已发布
以光明、坪山等为机制改革试点
深化土地管理改革，制度先行。对于多数市民来说，土地整备还是一个较陌生的名词。
早在去年１０月，２０１１年度深圳土地整备计划编制工作正式启动；今年６月，《深圳市２０１１年度土地整备计划》正式发布，这是深圳的第一个土地整备年度计划，标志着深圳的土地整备工作已经进入整体推进阶段。此次深圳“全市土地整备工作会议”的召开，也标志着深圳市土地整备从试点阶段步入整体推进阶段。
按照该《计划》，２０１１年全市计划完成土地整备项目７５个，释放建设用地面积４５２８．３９公顷，安排８７个征地拆迁项目，安排土地整备总资金３３３．２３亿元。
“今年是土地整备工作的试点年，也是深圳土地整备工作开始建章立制的元年，要积极推进设立市土地整备局，统筹安排全市土地整备工作。”王芃表示，“要加快市区土地整备机制建设，以前海、光明、坪山等区域为试点，加大重点开发区域和重大项目用地的土地整备力度，力争到２０１５年通过土地整备释放１５０平方公里建设用地。”
王芃透露，《深圳市土地管理制度改革总体方案》有望于近期获批，深圳新一轮土地利用模式改革即将全面启动。
顽疾
“关内”三区空置２３１万平方米
在寸土寸金的深圳，仍存在许多不合理利用土地资源的情况，闲置用地、小产权房、违规囤积土地的现象屡见不鲜，某些地块总能“巧妙”空置数年。为此，２０１０年深圳加大闲置土地处理工作力度，已处置２２６宗已批未建土地，收回土地使用权３３宗，盘活利用已批未建土地约１１平方公里。
据６月３０日美联物业发布的报告称，截至２０１１年６月，深圳仅原特区内三区（罗湖、福田、南山）空置用地面积就高达２３１万平方米，其中可建商品房土地面积为２２４万平方米，至少可以提供７４０万平方米的建筑面积，相当于深圳约一年的住宅消化量(不计投机量)。
报告显示，“关内”三区中，南山的空置用地面积最高，为１１４万平方米。报告还对空置土地的原因作了说明，称除了政府储备用地，其他空置用地原因主要为：一类是将囤积土地作为获利的方式，在土地二级市场转让；还有一类原因是某些中小型企业，由于资质取消，或资金链紧张，购买的土地运作不了，只好闲置。但对于多个具体地块的具体空置原因等深入问题，该报告撰写人却以涉及相关敏感利益为由，婉拒记者采访。
对此，一位不愿透露姓名的知情人士透露，实际上，当前深圳闲置用地盘活率约三分之一，但是如果考虑到可能有新查出的空置土地，此盘活率会进一步下降。但可喜的是，深圳市政府《关于闲置土地的相关处理办法》正在酝酿、近期也即将出台，清查方式和盘活方式都将不断改进，未来深圳空置土地的盘活进度肯定会加速。
资金
储备土地抵押贷款为主
土地整备是一项全新的工作，按照土地资源、资产、资本三位一体的思路，深圳提出了构建全市统一的土地投融资机制的设想，以解决深圳土地整备资金不足的问题。
根据深圳市规划国土委公示文件，深圳市政府拟专门成立土地整备专项资金，要求建立健全市级土地投融资机制，明确资金主要来源于三个方面：财政每年按上年度国土基金收入的６０％拨款；土地融资筹措的资金；土地储备短期利用收益。
值得一提的是，深圳土地整备资金的来源主要为土地融资筹措的资金，即与相关金融机构充分沟通和协商，用储备土地抵押贷款融资。２０１１年，深圳全市年度土地整备资金总额为３３３．２３亿元，其中，储备用地抵押融资额为２９３．８２亿元，计划安排储备土地抵押融资地块为９１个，总面积为４平方公里。
目前，深圳已与国家开发银行深圳市分行、中国建设银行深圳市分行正式签订项目贷款协议，第一批资金４０亿元已经到位。融资资金到位后，将缓解土地整备资金压力，有力促进深圳全市土地整备工作的开展。同时，深圳拟成立专门的土地整备局，成为全国首个设立专门的土地整备机构的城市。
核心
循环利用土地提高城市空间质量
罗平介绍，一般来说，之前国内其它城市的土地储备方式，都是采用农用地整理为建设用地纳入储备再供应的形式。而深圳现在大规模开展的土地整备则是对现有建设用地进行整治整理后纳入储备，是对现有建设用地进行的二次开发，是循环利用土地的科学方式，在确保城市规模约束在一定范围之内、维护城市生态安全的同时，提高城市空间质量，能有效控制城市空间“摊大饼”的老路。
据了解，深圳将探索建立高度城市化地区城市规划与土地利用规划两规合一的规划计划调控和管理机制；建立健全主体平等、产权清晰、竞争有序的统一土地市场，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用；探索土地资产资本转化途径和方式，力争在“十二五”期间，基本解决土地历史遗留问题。
据了解，深圳土地整备工作内容包括通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发。 “在快速城市化、产业化进程中暴露的诸多遗留问题十分复杂，必须依靠创新的手段来妥善协调好各方的利益，深圳力争在历史遗留问题的处理和土地整备工作开展中开创试点，可以积极地发挥示范作用。”国土资源部政策法规司司长王守智去年在深圳调研土地整备时如是地说。
亮点
龙岗释放全市近八成建设用地
在今年６月发布的《深圳市２０１１年度土地整备计划》相关文件中，可以看到，深圳市２０１１年度计划完成土地整备项目７５个，而７５个土地整备项目中，超过九成的土地整备项目安排在原特区外的宝安、龙岗两区和光明新区、坪山新区，原特区内则没有土地整备项目安排。
其中龙岗区计划安排整备项目１６个，从项目数量上来看只占全市数量的２１．３％，而这１６个项目一旦整备完毕，其能够释放的土地面积则达到３７２５公顷，其释放的土地面积，却占到了计划总数的８２．３％，占全市拟整备土地总量的八成。
记者从龙岗区政府了解到，今年该区计划安排１６个整备项目，拟用５年时间，全区共整备出总规模３７２５公顷相对集中成片、成规模的土地。其中年度安排整备资金６０亿元，完成年度土地储备面积为１２００公顷。１６个整备项目包括了高桥片区、平湖金融基地、华为片区、上下李朗片区、鹅公岭和坪西片区等重点项目。目前，这些项目正在有序推进。
背景
四个“难以为继”考验深圳
经过持续３０多年的快速发展，深圳面临着人口、土地、资源和环境等四个方面“难以为继”的矛盾，深圳已面临几乎无地可用的局面，供需矛盾突出，成为我国第一个真正面临空间资源硬约束的特大城市。
“目前深圳市政府手上有的可用建设用地不足２００平方公里，而且比较零散，还有数量相当可观的部分土地集中在区政府、街道办、股份公司、农民自己手上，一些土地历史遗留问题也亟待进一步研究解决。”深圳规划和国土资源委某人士透露。
该人士认为，目前深圳全市新增土地供应已经到了一个临界点。从土地利用的经济效益来看，深圳２０１０年每平方公里土地ＧＤＰ产出为４亿元人民币，虽然在国内领先，但还不到２００５年新加坡(１４．２亿元／平方公里)的零头，这说明深圳建设用地的内部分布结构不科学。
土地整备不仅可以盘活存量土地，而且可以为重大项目落成后提供成片新用地。“土地整备，从字面意思理解，就是土地整理和储备，专业地讲，就是立足于实现公共利益和城市整体利益的需要，综合运用收回土地使用权、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，统一纳入土地储备。”罗平表示。
某土地房地产评估咨询有限公司负责人曾参与了深圳多个重点土地整备项目中的房屋征收工作，他表示，土地整备工作的一大特点就是，在没有具体项目的时候可以先期厘清土地产权，平整好土地，这可以改变政府因项目建设的紧急需要而限时进行征地拆迁的用地供应模式，缓解因征地拆迁难以推进而直接造成项目建设延误或搁浅的矛盾。
“实践中一些项目‘摸着石头过河’，只能边做边完善相关手续；土地整备前期尚未明确未来具体建设项目，由于立项不明、资金来源主体不清、成本增加等被动局面，项目建设进程被搁浅。”该负责人说。他认为，《关于推进土地整备工作的若干意见》、《深圳市土地管理制度改革总体方案》等出台后，或可以有效解决这些现实问题。
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