房地产在震荡中走过2012，既有一季度的行业极端低迷，打折降价潮持续，也有3月份开始的成交量回升，继而是淡季不淡旺季不旺的三季度和全面回暖的四季度。2012年的房地产行业各方都经历了不同寻常的一年。
楼市篇
下半年持续回暖
刚刚过去的2012年最后一个月，中原集团研究中心统计数据显示，当月全国主要的54个城市，新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约套数为307134套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购2年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。在主要城市中，大部分城市都超过了11月全月，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。
成交量的上升，同时伴随着房价的持续回升，2012年12月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比前一个月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅有所缩小，其中57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。
纵观2012年全年的房地产市场，基本可以分为四个阶段。第一阶段是1-2月，当时正值春节，加上政策环境仍相对严厉，市场交易仍然延续2011年的低迷状态；第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成形、品牌房企依然延续2011年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，大多数企业资金压力明显缓解，降价幅度大幅缩小，买卖双方正展开新一轮博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，同时相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。
调研全国24个样本城市显示，2012年一、二线城市和三、四线城市的分化愈发严重，2012年样本一、二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，当年样本三、四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。“一、二线城市因限购政策之前几年市场需求被严重积压，而随着2012年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；而三、四线城市则由于房企前两年大规模进军三、四线城市的原因，市场快速膨胀，但经济水平和市场需求依然落后于房地产开发速度，市场有效需求遇到阶段性低谷。”某分析师表示。
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