来源：深圳商报
深圳市规划和国土委的资料显示，今年第一季度（至3月22日），深圳以招拍挂方式出让的地块共7幅，以协议等方式出让的地块17幅。值得关注的是，在招拍挂出让的7幅地块中，并没有与楼市发展密切相关的居住地块的出让信息，而在协议出让的地块中，却有多幅居住用地。据记者了解，北京、上海、广州等全国重点城市居住用地“第一拍”早就出炉，为何深圳商住土地市场迟迟不见“第一拍”？
今年前两个月，全国主要城市土地供应显著回落，开发商购地意愿不足是主要原因。从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松，这使得开发商对后市更为谨慎。
为何不见“第一拍”？
在四大一线城市中，北京、上海、广州的居住用地早在今年1月就开始了“第一拍”，截至目前，深圳市规划和国土委的资料显示，目前还没有一块居住用地通过招拍挂的方式推出。未来推出的招拍挂地块中，只有4月6日推出的位于龙华新区的工业用地，居住用地仍然处于“隐身状态”。同时，记者也注意到，深圳今年其实已有多块居住用地出让，但出让的方式以“协议出让”为主。
“今年全市商住用地的整体出让规划还在制作中，市里还没有批复，居住用地何时会采用"招拍挂"推出，时间还不确定。”深圳规划和国土委工作人员接受记者采访时表示，所有的地块都还在整合中，需等到市里批复后才能对外公布。
深圳商住地块为何迟迟不见“第一拍”？
业内人士分析，出现这种现象，既有大背景，也有小特性。从大的背景来看，今年第一季度，全国土地市场都很冷清。调控的主基调不变在很大程度上影响了房企拿地的信心，溢价现象已经基本消失，成交的地块基本是以底价成交。
另外，一些典型企业拿地规模出现缩减，据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月～2月，7个重点城市的新房新增供应是近四年中最低的两个月。而购地方面，13个重点城市今年1月～2月土地成交量同比下降24%，亦处于近五年中的同期低位。这表明新房销售长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘、购地均保持谨慎。
“在市场行情不好的时候，政府出让地块也会非常谨慎。流拍现象太多，对整个的市场氛围和政府土地财政都会产生影响。”英联国际不动产总裁郭建波认为，深圳今年居住用地迟迟没有开拍，跟整个土地市场行情惨淡有关系，另外，深圳今年的土地供应主要是城市更新项目，而通过协议方式出让这些地块算是广东和深圳的特色。
主流房企拿地方式面临转变
土地市场转暖仍需时日，而深圳等部分城市的城市更新项目越来越得到主流房企的青睐。
“深圳土地资源非常稀缺，目前政府都在积极推进城市更新项目，以后以招拍挂方式推出居住用地可能会越来越少。” 中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智表示，深圳城市更新项目将是未来居住和商业用地的主要来源，也是开发商获得土地储备的主要方式。目前，政府对这一块土地出让的方式都是以协议出让为主。所以，在深圳，很多开发商的拿地方式要面临转变。
阳基地产董事兼总裁张梧峰表示公司也在操作一个旧改项目，“城市更新项目也分不同的种类，有的是旧居民区，有的是城中村，这样的地块不会拿出来招拍挂，都是协议出让。房企也都在逐渐适应这样的方式。”
据旧改项目比较集中的罗湖区有关工作人员介绍，“招拍挂”出让土地的方式是能够实现价格发现的原则，但由于屡屡出现的地王，将“招拍挂”方式推向了历史的风口浪尖。因此，广东在三旧改造中，重试协议出让。而深圳从2009年城市更新办法出台后，城市更新项目就是采取的协议出让方式，这也是广东和深圳特有的出让方式。
“协议出让，一个最明显的弊端就是不透明，如如何让土地出让既能顺应市场规律，又能增加供给的公平公正，是值得深思的。”地产评论家朱大鸣建议，如果采用协议出让的方式，对于一些大型城市综合体项目，可以通过选择优秀企业参与谈判，考核企业的资质、业绩与建设理念，综合由各路专家组成的评审小组，最后选择优秀房地产企业以协议转让方式来获取土地使用权，在协议转让的同时要确保公正公开。 |
