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| 3个问答看懂楼市 “承上启下” |
来源：深圳商报
第一问 2014年上半年， 楼市最让人印象深刻的事情
尹香武：万科B股转H股 土鳖变海龟
最让人印象深刻的就是以万科为代表的房企B股转H股事件。万科由B股转H股，表明以万科为代表的深圳主流房企开始有了自己的融资渠道，正式由“土鳖”转为“海龟”
万科转股代表深圳房企融资渠道扩展到海外，这将带来更低成本，更多财源和更高的眼光。相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势，在香港上市，将让更多的境外投资者认识万科，了解万科，为企业今后有效利用境外资源创造更有利的条件。通过转换上市地到香港联合交易所主板上市及挂牌交易，有利于提升企业自身的知名度，加速推进公司的国际化进程。而万科股价表现方面，港股上市为公司进行海外扩张打开想象空间。总之，万科的B股转H股，让人感觉国际化和金融化的房企时代，瞬间就到来了。
邓志旺：各地出手救市 深圳反应平稳
从2010年实行限购令以来，各地政府对房地产的调控都是比较严的，直到今年上半年才开始放松对房地产市场的调控。就宏观经济而言，上半年全国经济处于增速的换档期，GDP增速放缓影响到房地产市场的增长速度也在放缓，进而影响到人们对房地产市场的预期。
房地产市场关联度高，带动力强，政府对房地产市场还是比较具有依赖性的。在房地产市场低于预期时，政府出台政策救市就显得比较有代表性。内地的城市比如佛山、杭州等都出台了政策，拯救当地的房地产市场。
而深圳，作为一线城市中比较特殊的城市，虽然数据显示目前深圳房子成交量都有所下降，但深圳的需求还是比较旺盛的。换句话说，深圳楼市中还是主要以刚需推动楼市，所以深圳政府目前还没有出台各种救市的措施。
罗振坤：光耀资金困难 全国市场分化明显
百强房企光耀地产资金困难，是上半年给我印象最深的一件事。
光耀地产作为扎根三四线城市的典型房企，其所面临的资金链断裂现状也折射了许多中小房企隐含的危机。与光耀类似，很多处于规模化快速发展中的房企，面临同样的问题:产销失衡、存货积压、资金紧张。随着银行贷款的收紧，促使行业进一步分化，一些抗风险能力低的房企可能出局。
近年以来全国房地产市场变得越来越成熟，不能用从前的思维来分析全国的楼市了。现在对楼市的思考必须细化到一线、二线、三线、四线市场，落实到不同地区、不同情况。
前一两年，房地产市场发展较好，很多开发商盲目扩张最终导致资金链断了。光耀集团事件可以给很多房地产商一个警示，必须在对市场充分了解后再出手，避免因为盲目扩张导致自身危机。
何倩茹：上半年负面消息较多 整体表现平淡
上半年，全国房地产市场负面新闻：房企资金链断裂面临倒闭；开发商楼盘降价购房者打砸售楼处；银行钱荒收紧贷款……整个上半年楼市整体比较平淡，负面新闻比较多。
从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻。在市场调整下，楼市成交低迷。受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。
面对楼市调整期，不少开发商选择降价走量。老业主不满开发商大幅降价，“房闹”新闻不断。
肖小平：两次“喊话” 金融政策发力楼市
印象最深的是政府的两次喊话：一个是五月份央行的喊话，一个是六月初银监会的喊话。
5月中旬，央行包括工商银行等在内的15家商业银行进行座谈，并在会上提出优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷款利率水平等五项要求；6月初，中国银监会副主席王兆星表示，银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件；同时抑制投资、投机性住房需求。
两次喊话内容相似，都是要求大力支持首套房贷，房贷紧张，直接影响购房需求，从这个层面上说明，金融政策对房地产市场影响是比较深远。
第二问 如何看待下半年楼市走势
尹香武：走势如何关键在银行
宏观经济直接影响银行放贷情况，GDP能否实现8%的增长，这决定下半年银行房贷情况是否好转。
目前大部分开发商资金主要来源为银行贷款，银行“钱荒”势必对开发商的资金链造成较大的压力。所以下半年楼市全国楼市情况如何？关键是看银行放贷情况。开发商若要保证资金链的顺利流转，加速资金回笼，在银行贷款资源有限的前提下，或将加大供应量及优惠力度，而在市场供应量充足的情况下房价或将出现下降。
而对深圳购房群体来说，大部分又是刚需，这部分人群对市场政策及银行利率的变化较敏感，所以银行房贷情况对后市购房需求或产生一定的影响。
邓志旺：楼市调整期，供求关系进一步改变
下半年楼市将进入正常调整期，开发商主动去库存叠加政策放松预期，有助推动楼市销量改善。今年上半年楼市整个市场不温不火，目前开发商降低供给量，进入第三个季度，市场需求将会进一步被释放。
在深圳来说，深圳市场主要是刚需为主，上半年总体成交量的下降，加上开发商的观望情绪已经持续很久，下半年购房需求会越来越旺盛，由此下半年深圳楼市将会以稳定为主，也有可能有上涨的趋势。
罗振坤：九、十月是反弹期 价格较平稳
“金九银十”素来是楼市最重要的节点之一，九、十月份对深圳楼市发展也比较重要。预计到九、十月份，深圳一、二手房楼市的成交量会出现反弹，但是价格会比较平稳。
前半年，由于资金链比较紧张，很多开发商都拖慢了开盘的节奏。随着需求的不断释放，接下来下半年，开发商纷纷推盘，加大“以价取量”的力度，引部分处于观望中的购房者入市成交。由于深圳市场刚性需求旺盛，而相较于关内，关外的二手房价格可能还会稍稍调低。
何倩茹：下半年缓慢回升
下半年，楼市将成缓慢回升的状态。从目前来看，一、二季度成交量已经触底了。预计第三季度会有缓慢回升，到第四季度则有个明显的上升。从宏观经济上看，随着一系列“稳增长”政策的出台和效应显现，5月以来，国家经济形势出现了好转迹象，这种经济的带动作用对房地产市场来说也是一种利好的消息。而从2010年楼市调控，价格回落以来的经验表明，只有价格有所降低，置业者还是愿意入市的。
目前市场上也开始出现一些日光盘，虽然不多，但是从某种程度上表明，只要价格合适，置业者还是十分愿意入市的。
肖小平：短期内有调整 长期看好
对下半年楼市走势，下半年楼市成交量会大于上半年。上半年观望情绪持续较久，开发商和小业主们都不再寄希望于不切实际的涨价。在经历了第一季度上涨，第二季度下跌后，下半年，开发商和小业主对楼市价格达成共识，只要价格符合市场，或者略低于市场，无论是新盘还是二手盘都会有所让步。对深圳市场而言，房价短期内会出现调整，但长期还是看好的。
第三问 下半年能不能买房怎么买
尹香武： 好地段、好产品永远是王道
房地产行业是一个规律性很强的行业，好的地段和好的产品，无论在什么样的市场都是至关重要的。对置业者来说，选择好地段和好产品永远是要最优先考虑的。
邓志旺：看好房 果断入市
对置业者来说，下半年是入市的好机会。看到合适的房子，不管是二手房还是新房都应该尽早出手果断入市。一、二手房都有溢价的空间，再加上开发商的谨慎定价，政府没有确切的救市政策出台，下半年楼市没有下行的压力，反而上涨的压力比较大。置业者如果有置业需求就不要有过多的观望情绪，应该尽早入市。
罗振坤：跟着开发商走
对置业者来说，从第三季度开始，应该密切关注开发商的动作，有没有降价等各种优惠。根据开发商的动作，选择合适的入手机会。
何倩茹：购房不要等 合适就出手
一线城市房价下调的空间并不是很大，置业者只要房子合适，价格合适，再看看开发商有没有购房促销的优惠，不用盲目观望，积极入市。
肖小平：理性购房 择机入市
从深圳6月的成交量来看，下半年置业者的购房积极性又有所提高。现在的购房者越来越理性，他们也会算总账，虽然房价降下来了，如果银行利率高，购房总支出又会有所增加。与其等待银行利率下降，还不如选择可以接受的让价幅度，择机入市。
观点提供
●澳达地产CEO 罗振坤
●房地内参创始人 尹香武（半求）
●深圳市职业技术学院房地产研究所所长、
●复旦大学经济学博士 邓志旺
●中联地产二手房研究院总经理 肖小平
●美联物业全国研究中心主任 何倩茹
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