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| 关于拆迁评估中自行装饰装修的评估探讨 |
文/ 南山区微循环道路改造项目 杨岳钊
二○○六年，本人有幸参加了深圳市体育新城土地整备安置项目麻沙村的整村搬迁拆迁评估工作，我个人感觉，虽然拆迁评估涉及的内容甚为广泛，但最有意思的应该还是自行装饰装修评估。
对于拆迁而言，不考虑搬迁费、临时安置费等既定标准的补偿项目，村民可商议的补偿项目主要为房屋主体补偿及自行装饰装修补偿。而房屋主体的补偿价格，经过拆迁办、督导公司及街道、社区等工作人员的共同努力，较容易地与业主达成了一致补偿意见。于是，谈判焦点就集中在了自行装饰装修的补偿价格上，村民为获得更多利益，可谓缴尽脑汁，与评估公司“纠缠”。能否尽早完成拆迁工作，自行装饰装修成为关键所在。最后，经过与村民们长时间地扯皮拉锯，虽然还是比较顺利地与大部分村民们达成共识，但是，如果当初对以下几个问题进行统筹改进的话，评估工作可能会更顺利。
合理设定标定私房条件，避免漏项或重复补偿
当时体育新城项目设定的标定私房为“正常”村民自建房，房屋仅用于业主一家居住，这类房屋主要特点是：整栋房屋仅有一个厨房，每一层都有客厅与卫生间，而且卫生间最多不超过两个，卧室的数量不多，刚好够一家人使用。而实际上，麻沙村的房屋绝大多数并非如此，现状下主要用于出租，特点为：房屋分自住部分与出租部分，自住部分多位于最高层或第一层，一般有两到三间卧室、一个卫生间、一个厨房、一个客厅，装修档次比出租部分高一些，与标定私房条件基本吻合。
然而，出租部分却与此大相径庭，多为一梯多户的格局，户型基本上是一房一卫一厨，这样的格局造成每一层里都有好几个卫室与厨房，与标定私房的差距较大，导致二次装修部分较难界定。譬如，标定私房里的装修有厨房工作台、卫生间蹲位，那么评估过程中，这些设备就不列入二次装修范围内。但是，我们从麻沙村村民自建房现状来看，其厨房工作台、卫生间蹲位的数量比标定私房多得多，如果不列入评估范围，就会造成漏评。诸如此类由于标定私房与自建房差异太大引起漏评的还有隔墙、窗户等。
另外一方面，还会引起重复评估，加大评估解释工作量。举例来说，标定私房里设定有普通木门，这样就会引起两个问题：第一，如果待评估房屋使用的确是普通木门，那么就不必评估，这种做法是合理的，技术上也行得通，但是，向村民们解释时就会比较困难。跟他们说这些普通木门分摊到房屋总建筑面积，计入房屋主体价格里面了，他们根本听不懂，也无法接受，在他们看来，就是我们没计算进去。可如果对此进行评估，从理论上讲造成了重复计算。 第二，如果待评估的房屋是高级木门，那么评估就必须计算高级木门与普通木门的差价，而实际上，评估人员往往会直接评估高级木门的价格，这就导致重复计算。类似容易出现重复评估的项目还有墙面乳胶漆。
因此，标定私房的设定必须更加科学合理。在设定标定私房时，应当结合房屋现状特点和评估方法灵活拟定，合理的设定，能使评估结果更接近事实，保障被拆迁户的切身利益，也能更好地推动拆迁工作。
欲速则不达，务必复核确认查勘结果后才评估
在评估过程中，我曾遇到这样一件事情，当时领导为了加快进度，要求我们尽快出具二次装修的评估结果，以便街道办工作人员找村民们开展谈判，因而，我们便漏了一个很关键的环节——与业主复核并确定查勘结果。后来，出现了什么情形呢？业主们以签字为筹码，不断提要求，当时，我们是一边修改价格，一边添加漏评的项目，导致工作极其被动。因为查勘表没有得到业主的认可，没有得到业主的签字或盖章，那评估工作等于没做。
所以，工作还是得一步一步做到位，不能贪快，欲速则不达，在价格尚未暴露出来之前，要求业主对项目清单、规格进行签字认可，难度应该不大。接着一下步的评估工作才能顺理成章，这场拉锯战的主动权才能牢牢掌握在我们手里。
充分市场调研，准确把握各项评估单价
二次装修涉及的内容很多，房间从下到上，有地砖、踢脚线、墙裙、墙面油漆、厨柜、壁橱、窗户、防盗网、窗帘盒、天花等，价格各异，即便同一项目，由于材料、尺寸、品牌的不同，价格也会有很大差异。
怎样才能准确评估出每一项的价格呢？单单依靠工程造价定额是不足够的。譬如，同样50CM×50CM的地砖，定额里就有十几种价格，而且定额并没有对某个价格相应的材料作详细说明，该选择哪一种造价才能更客观呢？恐怕靠拍脑袋得出的结果经不住业主们的质疑。
这时，就必须做市场调查。做市场调查的目的不只是了解每一项装修材料的价格，而是按档次、品牌划分市场，划分低、中、高三个档次，每个档次得出一个价格，评估时按档次进行评估，而不是针对不同产品评出不同价格。
那么，为什么要划分档次并按档次价进行评估呢？首先，我们需要的是评估价格，而不是工程造价；其次，按档次进行评估易于操作；第三，防止业主们对比。简单举个例子，甲和乙家的地砖属于同一档次，但造价略有不同，甲的比乙的贵，如果我们的评估价格体现出了这种细微的差别，那么乙就会心理不平衡，尽管乙知道自己的地砖不如甲的好。由于乙的心理不平衡，必定会找出各种理由要求调整价格。但是，如果我们评的是档次价格，而且是这个档次里较高的价格，评估结果对甲、乙都有利，虽然乙得利会大一些，但甲因此而心理不平衡的机率更低一些。
市场调查的另一个好处是是评估人员做到心理有底。试想，一个完全不知道市场价格如何、依靠定额拍脑袋进行评估的工作人员，在业主提出质疑时，怎么去做解释工作呢？恐怕不要被业主反过来忽悠就不错了。记得当时对一些实在很难缠的业主，我们都说：“把钱给我，我去买，不够的帮你贴，行不行？”面对这么有底气的评估人员，业主也就没话可说了。
督导协调制定价格标准
麻沙村共有几百栋房屋，由七个评估公司共同承担评估工作。由于评估价格出来之前，各个评估公司之间缺乏沟通，没有协调好，结果导致同一样东西，各评估公司评估出的的价格都不一样，有的甚至差异很大。村民们对此很有意见，给各评估公司的解释工作增加了不少麻烦。
今后，类似这种情况，我们怎么解决呢？有人提出由督导公司制定价格标准，供评估公司套用，这样既解决了价格的统一性，也为督导审核报告提供便利。但是，面对千差万别的评估对象，督导是不可能制定出一套可供大家套用的价格表出来的。另外，完全按统一标准、不体现价格差异性的做法也是不客观的。
个人认为，比较可行的办法是由督导公司对某些较普遍的东西统一价格标准。那么，什么样的东西比较普遍呢？这就要求督导对该地区房屋装修特点非常熟悉。根据我对该村房屋装修的了解，有几样东西是可以制定标准的，比如0.8毫米厚的不锈钢防盗网、普通洗菜盆、铝合金窗、50CM×50CM普通地砖、卫生间用30CM×30CM的防滑砖、202不锈钢防盗门等。但事实上，评估公司价格不统一的也集中在以上项目中，因为，它们实在过于普遍，几乎每家每户都会有，这些共同的东西价格不统一，容易引起麻烦。因此，将这些共同的东西统一价格，而个别的东西由评估公司自主评估，既尊重了评估公司的技术成果，也不会引起业主们的质疑，我认识是比较可行的办法。
以上四点，是我在麻沙村评估工作中遇到的一些问题总结和个人拙见，借此机会，希望奋战在拆迁工作一线的同仁们不吝赐教。
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