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| 土地分割补偿评估探讨 |
文 / 吴青 刘武 郑万清
关键词：市政公共基础设施建设 土地分割 补偿 评估方法
一、背景
在市政公共基础设施建设的过程中，如市政道路修建、地铁建设等，往往会出现因工程建设对规划红线范围内的宗地进行局部土地征收而导致对所涉及的宗地进行分割的情形。由于现行的法律、法规和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及其他关于估价的相关规定并没有对分割土地的价值评估作出详细的规定或技术指引，在评估实务操作中，各评估机构的实施操作不一，没有统一评估假设前提，技术操作不规范，比如对于同一估价对象的土地分割补偿评估，有的评估机构设定被征收土地的容积率为1，有的评估机构按整宗土地的现状容积率（比如6）设定被征收土地的容积率，评估结果相差甚远（近6倍），导致补偿谈判存在争议，也致使评估机构的专业能力与社会公信力受到质疑。
本文分析研究了土地分割前后的价值内涵，揭示了土地分割补偿的价值类型及其构成，提出了土地分割补偿的评估技术路线，希望为减少土地征收补偿谈判争议、加快市政公共基础设施建设的步伐提供一些技术支持。
二、土地分割前后的价值构成及分割补偿的价值内涵
（一）土地分割前后的价值构成
将市场价值为A的宗地A分割成宗地B和宗地C，宗地B和宗地C的市场价值分别为B和C，并形成一个△=（△B+△C）。
从上述可以看出，若分割后所形成的价值将最终体现为B或者C，则分割前后的价值减损为：（A-C）= B+△=B+(△B+△C），或者（A-B）=C+△=C+(△B+△C）
（二）土地分割补偿的依据及价值内涵
《行政诉讼法》第六十七条规定，“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿。”；《国家赔偿法》第二十八条第六款和第七款规定，“吊销许可证和执照、责令停产、停业的，赔偿停产、停业期间必要的经常性费用开支；对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”； 根据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，采用成本法对房屋质量缺陷损失的评估，其公式为：V=C1+C2+C3+C4-C5。式中:
V——房屋质量缺陷损失评估值；
C1——拆除工程费用；
C2——修缮工程费用；
C3——恢复工程费用；
C4——直接经济损失；
C5——被拆除物残值。
上述为土地分割补偿提供了依据，其补偿总额应为：由于土地分割而对分割前后所造成的价值减损总额与为达到分割后的市场价值所必须支付的合理成本之和，但最高不得超过宗地分割前的市场价值。
三、评估技术路线及评估方法
对为达到分割后的市场价值所必须支付的合理成本之和，可以按照实际的支付情况来予以确定，而价值减损总额的评估技术路线确定如下:
（一）测算征收前房地产总价值: 评估征收前房地产总价值及宗地总价值，可采用市场比较法、收益法、成本法等进行评估；
（二）测算征收后房地产总价值: 评估征收后房地产总价值及宗地总价值，可采用市场比较法、收益法、成本法等进行评估；
（三）测算征收前后房地产总价值的差异即为被征收土地的评估补偿价值；
（四）分摊土地权益，确定每户补偿价值：每户分摊的土地及补偿价值可按照建筑面积或房地产价值或土地价值进行分摊确定。
四、确定征收分割后宗地（房地产）价值时应考虑的影响因素
（一）整宗房地产用途及被征收分割土地的使用功能
整宗房地产用途不同以及被征收分割土地的使用功能不同，分割价值影响是不同的。一般情况下，如果整宗房地产用途为商业，而被分割征收的土地是停车场用地，则分割价值影响比较大；如果整宗房地产用途为办公，而被分割征收的土地是绿地，则分割价值影响相对比较小。
（二）被分割征收的土地位置
被分割征收的土地在整宗土地中所处的位置对分割后剩余的土地利用起着重要的作用。根据整宗地各区域功能及局部土地位置分布，不同局部土地的价值有所差异。如果被分割征收的土地位于功能分区的角落，则其对于整宗地的价值贡献较低，分割征收时对房地产价值影响也较小；反之如果被分割征收的土地位于功能分区的核心位置如正门口，则其对于整宗地的价值贡献较高，分割征收时对房地产价值影响也较大。
（三）被分割征收的土地面积比例
根据土地分割价值减损理论，分割后的单位土地价值比分割前的单位土地价值有所减损，减损的价值在分割的两块土地上进行分配。如果按照面积比例进行分配价值减损的话，被分割征收土地的面积占总土地面积比例越低，分割征收时对房地产价值影响较小。
五、土地分割的情形分类举例
按照被分割征收的土地在分割前以及分割后剩余的土地在分割后是否能够达到最高最佳使用，将土地分割的情形分成以下三类：
（一）被分割征收的土地在分割前具有独立的最高最佳使用，分割后剩余的土地经规划变更后能够具有最高最佳使用；比如：房地产开发商分期开发的土地，工业厂区分期建设的土地等。
实际上，被分割征收的土地在分割前是额外的土地，在这种情形下，土地分割补偿的价值构成为：由于土地分割而对分割前后所造成的价值减损总额与为达到分割后的市场价值所必须支付的成本之和，但最高不得超过宗地分割前的市场价值。
（二）分割后剩余的土地不具有最高最佳使用。
如果分割后剩余的土地不具有最高最佳使用，对土地使用权人而言剩余土地已失去了使用价值，那么就应当对整宗土地的价值进行补偿，这时，分割补偿的总额应为该宗地的市场价值。
（三）被分割征收的土地在分割前不具有独立的最高最佳使用，分割后剩余的土地经规划变更后能够具有最高最佳使用，这种情形，被征收分割的土地面积一般情况下相对整宗地来说都比较小，征收分割前大多是绿化、停车场等作为整宗用地的配套用地，分割后作为道路、轨道交通等公共设施用地。该小面积土地分割后无法独立利用，也无独立的建设规划指标（如容积率），仅作为公共设施用地的一部分。这也是在征收分割宗地过程中最常遇到的情形，我们以这种情形举例说明如下：
1、案例背景
城市规划对宗地A的规划利用指标为：用途为二类居住用地，容积率≤4，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，建筑高度≤90米。宗地A现状土地面积为10000平方米，总建筑面积为40000平方米，建筑基底面积为2000平方米，建筑密度为20%，绿地面积为4000平方米，绿地率为40%，建筑层数为20层，总建筑高度为66米。现在由于地铁建设需要征收该宗地400平方米绿地，征收分割后的宗地容积率为4.17，绿地面积为3600平方米，绿地率为37.5%，建筑密度为20.8%。
分割后，容积率已超出城市规划允许的最高容积率指标，这种合法的、非一致性暂时可以继续保持；绿地率的指标已达不到城市规划对绿地率的要求，需要重新安排绿地面积，将增加费用20000元，办理《房地产证》的变更需要支付1500元，费用支出合计为21500元。
2、测算土地分割征收前的房地产的市场价值
采用市场比较法及收益法可测算得出土地分割征收前的房地产的市场价值为15000元/平方米，剥离建筑物的价值后土地的总价值为24000万元，土地楼面单价为6000元/平方米，土地地面单价为24000元/平方米。
3、测算土地分割征收后的房地产的市场价值
土地分割征收后，可以采用市场比较法来求取分割征收后的房地产的市场价值，也可以采用市场比较法或采用问卷调查等方式来对比分析土地分割后的房地产的市场租金并采用收益法来求取土地分割后的房地产的市场价值，但均应当对被分割征收的土地的使用功能、在整宗地所处的位置及占整宗地的面积比例等影响因素进行有效、必要的分析其对分割后房地产的市场价值或市场租金的影响。采用上述评估技术路线及评估方法可以测算得出土地分割后房地产的市场价值为14750元/平方米，剥离建筑物的价值后土地的总价值为23000万元，土地楼面单价为5750元/平方米，土地地面单价为23958元/平方米。
4、计算土地分割补偿的总额
被分割征收的土地补偿总额=（24000-23000）×10000+21500=10021500元
5、采用土地分割征收前整宗地的平均价格进行验证
土地分割征收前整宗地的地面单价为24000元/平方米，分割征收的土地面积为400平方米，则：应分摊的土地总价=24000×400=9600000元
该数值小于10021500，差额为：10021500-9600000=421500元。
六、应用的技术难点分析
难点在于分割征收土地后，对于剩余房地产的价值或价值减损的预期与判断，要求估价人员事先进行大量市场调研，分析研究不同用途的房地产价值与土地面积的大小的关系，以及绿地、停车场的规模对于房地产价值的影响，只有基于大量的市场调研分析，找出相关关系，才能对分割后的房地产的租金、价值或租金减损、价值减损作出相对准确的判断。
在估价实务操作中，估价师经常会采用以下技术路线来替代处理：按照分割征收前的整宗地的市场平均价与分割征收的土地面积的乘积作为分割征收的土地的补偿价值。
这种估价技术路线所求取的价值，在价值构成内容上，实际只包括了被分割征收的土地B的价值B和△B 的一部分或者是B+(△B +△C的一部分），并不是B+(△B +△C）+应必须支付的合理成本，这与我们前文分析的估价技术路线及分割征收补偿的价值构成在内容上存在不一致。但是，这种估价技术路线，也存在一定的合理性，补偿是站在整宗地分割征收前的市场价值的基础上，也易于被征收人接受，只是从理论上来说在价值构成上不齐全，存在一定的法律风险。但这种估价技术路线在估价实务中，至少可以用来验证采用价差法所计算出来的结果的客观性及对预测分割征收后的土地的市场价值的准确性。
本文为作者在征收拆迁中的点滴体会，尚不成熟，仅供同行参考并希望给予批评指正。
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